Недвижимите имоти се превръщат в убежище срещу ускоряващата се инфлация в САЩ

Растящите пазари предизвикват треска за купуване на всичко – от акции и криптовалути до нови домове през последните две години. Сега, когато инфлацията в САЩ достига близо 40-годишен връх и предстоят най-малко три повишения на лихвите, започва търсенето на инвестиционни убежища, пише Bloomberg.

Смята се, че имотите са един от подходите за предпазване от инфлация, тъй като този клас активи обикновено е слабо свързан с акциите и облигациите. Затова естествено интересът на инвеститорите нараства дори на фона на супер нажежения имотен пазар, слабото предлагане на жилища и заплахата за постепенно повишаване на лихвите по ипотечните кредити.

Някои експерти казват, че купуването на имот сега, въпреки нажежения и конкурентен пазар, е добър залог, тъй като лихвите по ипотечните кредити все още са ниски. Други твърдят, че тъй като имотите са силно локализирани, трябва да се преценява за всеки отделен случай, а селските райони може да не предлагат същите перспективи като големите градове. Но наистина всичко зависи от обстоятелствата при всеки отделен човек и времевия хоризонт на инвестицията.

Bloomberg обобщава някои въпроси, върху които инвеститорите – професионалисти и любители, трябва да помислят, и мненията на експерти по тях.

Свързани ли са недвижимите имоти и инфлацията?

На пръв поглед те не изглеждат свързани. Инфлацията се основава на цените на потребителските стоки, докато жилищата се основават на демографски тенденции, строителство и цялостно предлагане.

Но в дългосрочен план инфлацията и жилищата обикновено поемат в една и съща посока в резултат на промените в заплатите и лихвите. Инфлацията често тласка заплатите нагоре, което от своя страна повишава бюджетите за наемане или покупка на жилище. Инфлацията също така често се появява в среда на ниски лихви като в САЩ и части от Европа в момента, където цената на кредитите е ниска. Това също така повишава търсенето на имоти.

„От гледна точка на това, че заплатите улавят инфлацията, има ясна връзка между цените на жилищата и инфлацията“, коментира Колин Лизиери, икономист и преподавател по финанси на недвижимите имоти в Кеймбриджкия университет.

Средно цените на жилищата в по-дълъг период като сто години растат с темпа на инфлацията, дори го изпреварват с 2% или 3% в развитите икономики, отбелязва той.

Сега, когато инфлацията достига невиждани от години нива, имотите са привлекателен вариант за инвестиция.

„Имотите са алтернатива на фондовия пазар“, коментира Бенджамин Милър, главен изпълнителен директор на платформата за инвестиции в недвижими имоти Fundrise. „Хората инвестират в тях по същите причини, заради които инвестират в криптовалути. Притесняват се заради настоящата икономическа система и искат варианти“, допълва той.

Как може да се отрази инфлацията на човек, който иска да продаде жилище?

Поне за момента пазарът все още се диктува от продавачите. Индикатор за цените на жилищата в 20 американски града се повиши с 18,4% през октомври, според последните налични данни, което е леко забавяне спрямо предходния месец, но все пак е високо ниво. А приложението за недвижими имоти Zillow прогнозира, че цените на жилищата в САЩ ще нараснат с 14% до ноември 2022 г.

„Цените на всичко останало растат, така че повишаването на цената на жилищата през последно време не изглежда толкова лошо при сравнение“, коментира Джеф Тъкър, старши икономист в Zillow. Затова в краткосрочен план е възможно търсенето на покупки на имоти да остане силно въпреки инфлацията.

Повишаването на цените на строителните материали заради инфлацията и продължаващите проблеми пред веригите за доставка, може да увеличат още цените на жилищата тази година, тъй като компаниите за жилищно строителство ги прехвърлят на потребителите. Например цените на дървесината са на най-високото си ниво от месеци. Недостатъчното предлагане не помага особено.

Друг риск, създаван от инфлацията, е цените на други стоки като храни и газ да нараснат. Потенциалните купувачи на жилища ще имат по-малко пари за влагане в имот, а това ще постави продавачите в затруднено положение. Но Тъкър прогнозира, че потребителите ще ограничат по-развлекателните разходи като за пътувания, дрехи и забавления, оставяйки повече средства за необходимости като жилищата.

Добър ли е моментът сега за покупка на жилище?

Всичко зависи от индивидуалните обстоятелства. Макар че притежаването на дом може да ви спаси от ежегодно повишаване на наема, цените на имотите растат.

„Ако не става въпрос за житейска ситуация, при която искате повече площ или да се преместите на друга географска локация, може би е по-добре да изчакате с покупката“, съветва Лиз Янг, ръководител на инвестиционните стратегии в компанията SoFi. „Има риск стойността на жилището да не се повиши много през идните няколко години, защото цените на жилищата са много високи. От исторически високото ниво на цените има риск за понижаването им в краткосрочен план“, допълва тя.

За хората, които искат да останат в дома повече от пет години, покупката има смисъл, казва Янг. Но ако мислите, че ще трябва да го продадете преди изтичането на този срок, може би е по-добре да изчакате.

Но ако покупката на жилище е наложителна, не се бавете. Лихвите по ипотечните кредити, макар че бавно се повишават, все още са исторически ниски – средната лихва по 30-годишен ипотечен кредит в САЩ сега е 3,56% спрямо 2,65% преди една година. Това е предимство за хората, които купуват жилище сега, казва Ранди Фредерик, вицепрезидент на отдела за търговия и деривативи в компанията Charles Schwab.

„Ако успеете да си осигурите ниска лихва, това със сигурност ще е от полза, ако смятате, че инфлацията ще се ускорява или ще остане висока“, отбелязва той.

Заради планираните от Федералния резерв повишения на лихвите, колкото по-скоро се пристъпи към покупка на жилище, толкова по-добре. Същото важи и за настоящите собственици на жилище, които искат да рефинансират кредита си.

„Най-добрият момент може би отмина, но със сигурност лихвите все още са много ниски в сравнение с инфлацията“, коментира Анета Марковска, главен финансов икономист в компанията Jefferies. „Всеки, който рефинансира сега, ще си осигури все още невероятно привлекателни лихви“, допълва тя.

Тенденциите еднакви ли са в САЩ и Европа?

За момента както Федералният резерв в САЩ, така и Европейската централна банка планират повишаване на лихвите, за да ограничат растящите цени. Миналия месец Английската централна банка повиши основната си лихва на 0,25% спрямо 0,1%, а инфлацията в страната достигна 30-годишен връх от 5,4%.

Но инфлацията в Европа се ускорява по-бавно, а брутният вътрешен продукт намаля с около 8% във Франция спрямо спада от 3% в САЩ през 2020 г. В резултат на това средните цени нараснаха с по-бавен темп в Европа, като инфлацията във Франция достигна 3,4% миналата година спрямо 7% в САЩ.

Това означава, че намирането на начини за предпазване от инфлацията може би не е толкова неотложно в Европа, колкото в САЩ.

Според Уилям Ц. Уийтън, икономист в Масачузетския технологичен институт и преподавател в Центъра за недвижими имоти на университета, проблемът е в големите градове. В големите метрополии цените на жилищата изпреварват инфлацията заради концентрацията на възможности за работа, докато в по-малките градове цените на жилищата едва достигат темпа на инфлацията.

Това означава, че градове със силно търсене като Лондон, Париж, Сан Франциско и Ню Йорк може да регистрират ръст на цените и да навлязат на територията на балона, а селски райони като Средния запад в САЩ или някои райони в Южна Европа може да отчетат спад на цените на жилищата.

Хора, които искаха да се възползват от инфлацията, насочиха инвестициите си към региони на САЩ, където тя е най-висока, а безработицата е ниска, отбелязва Милър. „Хората ще искат да купуват в части от страната с най-високо ниво на инфлацията като Слънчевия пояс или планинските щати, а не в североизточните щати или Охайо“, казва той.

Трябва ли да се инвестира в бизнес имоти?

Поскъпването на бизнес имотите е по-слабо в сравнение с жилищата и дори в някои случаи не успява да достигне дългосрочните нива на инфлацията, казват икономисти.

Наемните договори в офис сгради обикновено са по-дълги от тези за жилищата, което означава, че наемите се нуждаят от повече време, за да се приспособят към инфлацията. Това може да е недостатък за инвеститорите в имоти. А по време на пандемията ръстът на работата от разстояние и на онлайн пазаруването намали търсенето на търговски и офис площи.

„В миналото хората инвестираха в реални активи, защото не можеха да намерят стойност във финансови активи“, казва Лизиери. „Имаше усещане, че акциите са толкова скъпи спрямо историческите стойности, че се търсеха други източници на приходи и се стигна до пренасочване към реални активи. Сега това може да не е така“, допълва той. Многофамилните жилища са различни. Тъй като наемните договори обикновено се подновяват на всеки 12 месеца, собствениците на имоти имат повече възможности да включат фактори като повишаването на режийните разходи в наема.

Ами тръстовете за инвестиции в недвижими имоти?

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са компании, които притежават или управляват недвижими имоти като офис сгради, апартаменти, хотели или търговски центрове. Подобно на взаимните фондове една акция от REIT предлага частична собственост на притежаваните от фонда активи. Едно от предимствата е, че по закон те трябва да изплатят 90% от облагаемите си приходи на акционерите.

Борсово търгуваните тръстове за инвестиции в недвижими имоти включват множество REITs и индексите зад тях може да бъдат коригирани периодично, за да заменят слабо представящите се с добри. Само през миналата година подобни продукти привлякоха над 13 млрд. долара от професионални инвеститори и от инвеститори на дребно, което е ръст с 10% спрямо предходната година, сочат данни на Bloomberg. Един от най-големите Vanguard Real Estate ETF постигна ръст от 37% през 2021 г. спрямо 27% за S&P 500.

„Тръстовете за инвестиции в недвижимите имоти или ETF тръстовете за инвестиции в недвижими имоти са добър начин за диверсифициране на експозицията към имотите като клас активи“, казва Рос Мейфийлд, анализатор на инвестиционните стратегии в компанията Robert W. Baird & Co. „Те обикновено имат много добри приходи и се представиха наистина силно миналата година в инфлационна среда“, допълва той.